| PROCEDURE D’ACQUISITION DE LA PROPRIETE DES TERRAINS URBAINS
Depuis le 08 décembre 2021, les étapes d’obtention de la lettre d’attribution, de l’Arrêté de concession provisoire et de Certificat de propriété foncière dans le cadre de l’acquisition de la propriété d’un terrain urbain ont été supprimées pour faire place, sur la base du décret n° 2021-785 du 08 décembre 2021, à l’Arrêté de concession définitive (ACD) et au Certificat de Mutation de Propriété Foncière (CMPF) en cas de cession, qui confèrent, tous deux, la pleine propriété des terrains urbains. Il est important de préciser que le CMPF n’est nullement une étape d’acquisition de la pleine propriété d’un terrain mais est plutôt une procédure nécessaire lorsque le détenteur de l’ACD décide de céder son titre de propriété à un tiers. Les procédures d’immatriculation avec attribution d’un Identifiant Unique du Foncier de Côte d’Ivoire et de lotissement de terrains sont toujours exigées car, lorsque les deux procédures évoquées ci-dessus ne sont pas effectuées, l’acquisition de la propriété est retardée. En effet, en l’absence d’immatriculation, la Direction du Domaine Urbain (DDU) du ministère chargé de la Construction et de l’Urbanisme transmet à la Direction de la Conservation foncière, de l’Enregistrement et du Timbre du ministère de l’Economie et des Finances le dossier auquel il est joint l’attestation domaniale et, éventuellement, l’avis de servitude, pour la création du titre foncier. A la suite de l’immatriculation, il est transmis un plan du Titre Foncier certifié joint au dossier initial, à la Direction du Domaine Urbain du ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme. L’article 2 de la loi n° 2021-785 du 8 décembre 2021 prescrit qu’aucun terrain ne peut faire l’objet d’un ACD, s’il n’est issu d’un lotissement approuvé par le ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme. Dès lors que l’immatriculation et le lotissement sont réalisés, le traitement de la requête de demande d’acquisition de la propriété d’un terrain urbain se fait suivant que le terrain est situé dans le district autonome d’Abidjan ou en dehors du district autonome d’Abidjan. I – TERRAINS URBAINS SITUES DANS LE DISTRICT AUTONOME D’ABIDJAN L’ACD du terrain urbain situé dans le district autonome d’Abidjan est délivré par le ministre en charge de la Construction et de l’Urbanisme, contrairement à la procédure de 2021, où la multiplicité des autorités signataires des actes que sont les ministres, les préfets, les maires ou Gouverneurs de district allongeait ainsi la durée de délivrance de l’ACD. A – LES ETAPES DE LA PROCEDURE Les étapes de la nouvelle procédure sont : 01°) Dépôt du dossier de demande de l’ACD au service du Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat (SGUFH) du ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme qui l’enregistre et lui affecte un numéro d’identification ; 02°) Instruction de la demande de l’ACD et établissement d’une Attestation domaniale par la Direction du Domaine Urbain (DDU) du ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme. 03°) transmission d’une demande de plan du Titre Foncier de la Direction du Domaine Urbain au Service du Cadastre compétent. La Direction du Domaine Urbain (DDU) remet l’ACD au ministre de la Construction et de l’Urbanisme pour signature. 04°) élaboration du projet de l’ACD par la Direction du Domaine Urbain après avoir réceptionné le plan du Titre foncier du Service du Cadastre compétent. 05°) communication de l’ACD par la Direction du Domaine Urbain à la Conservation Foncière, de l’Enregistrement et du Timbre (DCFET) du ministère de l’Economie et des Finances. 06°) publication de l’ACD par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques (CPFH) compétent au Livre foncier et établissement d’un état foncier. La copie certifiée conforme de l’ACD est conservée au CPFH. 07°) transfert de l’original de l’ACD et l’état foncier à la Direction du Domaine Urbain pour inscription dans le registre domanial. 08°) retrait de l’ACD par le demandeur au Service du Guichet Unique du Foncier et de l’Habitat. B – DELAI DE TRATIETEMENT D’UNE REQUÊTE D’ACD En principe, suivant le tableau établi par le ministère de la Construction et de l’Urbanisme, sur son site web, de la réception du dossier à sa signature et à sa sécurisation, il faudrait compter cinquante trois (53) jours. II – TERRAINS URBAINS SITUES EN DEHORS DU DISTRICT AUTONOME D’ABIDJAN Pour les terrains urbains situés en dehors du district autonome d’Abidjan, l’ACD est signé par le Préfet sur délégation de pouvoir du ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme, sur des lots affectés à l’habitation issus de lotissements approuvés par le ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et dont la contenance est inférieure à un hectare. A – TERRAINS SITUES DANS LES CHEFS-LIEUX DE REGION C’est le Service du Guichet unique du Foncier territorialement compétent qui reçoit le dossier de demande de l’ACD et la procédure se présente comme suit : 01°) instruction de l’ACD par la Direction Régionale du ministère de la Construction et de l’Urbanisme. 02°) établissement d’une attestation domaniale par la Direction Départementale de la Construction et de l’Urbanisme. 03°) demande du plan du Titre Foncier faite par la Direction Départementale de la Construction et de l’Urbanisme au service du cadastre compétent. 04°) préparation du projet d’ACD par la Direction Régionale de la Construction et de l’Urbanisme pour transmission au Préfet territorialement compétent pour signature ; 05°) signature de l’ACD par le préfet selon un modèle déterminé par Arrêté du ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et si seulement si l’ACD les lots affectés à l’habitation, issus de lotissements approuvés par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et dont la contenance est inférieure à un hectare. L’ACD signé est joint au dossier de demande et transmission à la Direction Régionale de la Construction et de l’Urbanisme 06°) transmission par la Direction Régionale de la Construction et de l’Urbanisme au service de la Conservation Foncière et des Hypothèques territorialement compétent :
07°) publication de l’ACD au Livre Foncier par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques territorialement compétent, établissement d’un état foncier et transmission du dossier comportant l’original de l’ACD à la Direction Régionale de la Construction et de l’Urbanisme ; 08°) conservation de la copie certifiée conforme de l’ACD à la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques territorialement compétent : 09°) Inscription de l’ACD dans le registre domanial par la Direction Régionale du ministère de la Construction et de l’Urbanisme. 10°) retrait de l’ACD par le demandeur au Service du Guichet Unique du Foncier territorialement compétent. B – TERRAINS SITUES EN DEHORS DES CHEFS-LIEUX DE REGION Le dossier de demande de l’ACD est réceptionné par les guichets locaux et : 01°) l’instruction de la demande de l’ACD est faite : a) pour les terrains urbains situés dans les chefs-lieux de Département, par la Direction Départementale de la Construction et de l’Urbanisme. b) pour les terrains situés dans les Sous-préfectures, par le Chef de Secteur du ministère de la Construction et de l’Urbanisme du chef-lieu de la Sous-préfecture. 02°) établissement d’une attestation domaniale par le Chef de Secteur du ministère de la Construction et de l’Urbanisme du chef-lieu de la Sous-préfecture. 03°) demande du plan du Titre Foncier faite par le Chef de Secteur du ministère de la Construction et de l’Urbanisme du chef-lieu de la Sous-préfecture au service du cadastre compétent. 04°) préparation du projet d’ACD par la Direction Départementale territorialement compétente pour transmission au Préfet territorialement compétent pour signature ; 05°) signature de l’ACD par le préfet selon un modèle déterminé par Arrêté du ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et si seulement si l’ACD les lots affectés à l’habitation, issus de lotissements approuvés par le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme et dont la contenance est inférieure à un hectare. 06°) transmission par la Direction Régionale de la Construction et de l’Urbanisme au service de la Conservation Foncière et des Hypothèques territorialement compétent :
07°) publication de l’ACD au Livre Foncier par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques territorialement compétent, établissement d’un état foncier et transmission du dossier comportant l’original de l’ACD à la Direction Régionale de la Construction et de l’Urbanisme ; 08°) conservation de la copie certifiée conforme de l’ACD à la Conservation de la Propriété Foncière et des Hypothèques territorialement compétent ; 09°) Inscription de l’ACD dans le registre domanial par le Chef de Secteur du ministère de la Construction et de l’Urbanisme ; 10°) retrait de l’ACD par le demandeur au Service du Guichet Unique du Foncier territorialement compétent. III – CERTIFICAT DE MUTATION DE PROPRIETE FONCIERE (CMPF) La reforme de 2013 interdit les transactions sous seing-privé où cédant et acquéreur effectuent leur transaction sans l’intervention d’un notaire. A – CONDITIONS DE CESSION DE L’ACD Lorsque le détenteur de l’ACD souhaite céder sa parcelle, il ne peut le faire que devant notaire c’est-à-dire par acte authentique. De même, le Conservateur de la Propriété foncière et des Hypothèques ne délivre un Certificat appelé « Certificat de mutation de propriété foncière ou CMPF » au nouvel acquéreur que si l’acquéreur remplit ces conditions : 01°) a payé les droits d’enregistrement au taux de 6 % de la valeur exprimée dans l’acte. 02°) s’est acquitté entre les mains du notaire de la taxe de publicité foncière (TPF) au taux de 1,2 % de la valeur exprimée dans l’acte pour le compte de l’Etat ; 03°) a réglé le droit de timbre et la TVA liquidée et indirectement supportée par l’acquéreur sur la base des émoluments tarifés du notaire. B – FORCE JURIDIQUE DU TITRE FONCIER L’ACD inscrit régulièrement dans les Livres fonciers c’est-à-dire dans le Registre sur lequel sont inscrits, par ordre chronologique, les immeubles, au fur et à mesure de leur immatriculation rend ce titre foncier : 1°) imprescriptible : le droit du détenteur du titre foncier sur le terrain ne peut disparaître par défaut d’usage ou s’éteindre par l’écoulement du temps. 2°) inattaquable : toute action ayant pour but de revendiquer un droit de propriété ou mettre en cause le titre foncier est irrecevable ; 3°) hypothécable : le titre foncier peut être une garantie auprès des institutions bancaires pour solliciter un prêt ; 4°) irrévocable : l’Administration ne peut mettre en cause le titre foncier délivré. De plus, le détenteur de l’ACD acquiert un titre de propriété et comme tout titre de propriété, bénéficie de ses trois attributs : 1°) l’usus : user de la chose c’est-à-dire utiliser sa parcelle comme bon lui semble ou s’en servir ; 2°) le fructus : récolter les fruits de sa parcelle de terrain ; 3°) l’abusus : disposer de sa parcelle c’est-à-dire la vendre par exemple. Me KOUASSI Loukou Bertin |