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DES PROCEDURES D’IMMATRICULATION ET DE LOTISSEMENT Les procédures d’immatriculation et de lotissement de terrains sont des phases obligatoires dans l’acquisition de la propriété des terrains urbains. En effet, l’Ordonnance n° 2013-481 du 2 juillet 2013, fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains en son article 5 le précise en ces termes : « Aucun terrain ne peut faire l’objet d’un arrêté de concession définitive, s’il n’est issu d’un lotissement approuvé par le ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme et dont le périmètre a été préalablement immatriculé ». L’immatriculation est « Une procédure spéciale qui tend à provoquer la révélation de tous droits réels déjà constitués, préalablement immatriculés sur les Livres fonciers » En termes simples, l’immatriculation est la procédure qui permet de reconnaître des droits sur un terrain donné et elle est faite conformément à une disposition ancienne de 1928, le décret du 29 septembre 1928 portant réglementation du domaine public … présenté textuellement comme suit : I – PROCEDURE D’IMMATRICULATION L’immatriculation comporte six (6) étapes :
1 – REQUISITION D’IMMATRICULATION OU DECLARATION Le requérant doit remettre au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques, une déclaration établie en langue française, signée de lui ou d’un mandataire spécial et comportant :
Le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques doit, en retour, remettre au demandeur d’immatriculation un récépissé attestant avoir reçu son dossier. Si le demandeur ne sait pas signer, le Conservateur certifie le fait au bas de la déclaration, qu’il signe en lieu et place. En plus de la déclaration, il est remis au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques :
2 – PUBLICITE DE LA REQUISITION Le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques doit insérer, aux frais du requérant, dans le plus bref délai possible après le dépôt de la réquisition, un extrait dans un Journal Officiel ou dans un Journal d’annonces légales. Un placard est adressé par le Conservateur au greffier du Tribunal de Première Instance ou dans le ressort duquel se trouve l’immeuble, pour être affiché en l’auditoire. Constatation est faite de l’accomplissement de cette formalité par l’établissement immédiat d’un certificat transmis au Conservateur dans les vingt-quatre (24) heures de sa rédaction. L’affichage en l’auditoire est maintenu pendant une période de trois (3) mois. Il faudrait entendre par « Placard », la reproduction de l’avis d’immatriculation inséré au Journal Officiel reproduisant cette insertion. D’autres placards identiques mais complétés par l’inscription d’une mention faisant connaître la date de l’affichage dont il vient d’être parlé, sont à la diligence du Conservateur, notifiés dans les formes tracées ci-après :
Ces notifications sont faites à personne ou à domicile réel dans les trois premiers cas, au domicile réel ou d’élection dans le dernier cas. Le domicile réel est la demeure où une personne habite effectivement et l’élection de domicile ou domicile élu est le domicile fictif ou même réel qu’une personne déclare avoir choisi pour y recevoir certaines notifications ou significations. La minute de notification et les accusés de réception des Parties ainsi que le certificat d’affichage, sont annexés par le Conservateur au dossier de la procédure. Enfin, deux placards complétés également par l’inscription de la mention relative à l’affichage, sont transmis en même temps au Maire de la Commune ou au Sous-préfet où se trouve situé l’immeuble à immatriculer. Ce dernier, par l’intermédiaire des agents placés sous ses ordres, fait procéder sans retard à la publication de la demande dans les lieux d’usage et à l’affichage de l’un des placards sur l’immeuble à immatriculer et de l’autre à la porte de la résidence du représentant de l’Autorité administrative de qui révèle immédiatement la région. L’exécution de ces mesures est signalée au Conservateur au moyen d’un certificat et transmis sans délai par le fonctionnement qui y a procédé. Dans le cas où l’une des personnes auxquelles doit être faite la notification individuelle, à personne ou au domicile réel d’une demande d’immatriculation suivant la prescription des présentes dispositions réside hors de la République de Côte d’Ivoire et ne s’y trouve pas représentée, cette notification est faite, en son nom, au curateur aux biens vacants de l’arrondissement. Celui-ci provoque sans délai et sans frais, en présentant requête au Président du Tribunal ou au Juge de section, à compétence étendue, la fixation par voie d’Ordonnance, d’un délai supplémentaire, calculé d’après les distances. La décision du Juge est notifiée, en la forme ordinaire, par le curateur aux biens vacants au Conservateur de la Propriété Foncière, à toutes fins utiles. L’extrait topographique étant la représentation sur un plan des formes du terrain avec des détails naturels ou artificiels qu’il porte. 3 – PHASE D’OPPOSITION A LA RECEPTION Pendant le délai de trois (3) mois prévu pour l’affichage de la demande en l’auditoire du Tribunal ou section de Tribunal, toutes personnes intéressées peuvent intervenir en la procédure, à savoir :
Ces oppositions ou demandes d’inscriptions sont faites, soit par voie de déclarations orales, reçues par le Conservateur de la Propriété Foncière et par lui consignées sur un registre spécial, soit par lettres missives recommandées, adressées audit Conservateur et transcrites par ses soins sur le même registre. Les déclarations et les lettres souscrites aux effets ci-dessus doivent contenir l’indication :
Sont admis à intervenir par voie d’opposition ou de demande d’inscription : en leur nom propre, toutes les personnes déclarées aptes à requérir l’immatriculation (l’action directe du propriétaire tenant lieu de l’autorisation exigée pour les titulaires de droits réels mentionnés dans les présentes dispositions, autres que la propriété avec le consentement du propriétaire) ou ayant passé avec le propriétaire un bail excédant trois (3) années :
Aucune opposition ou demande d’inscription n’est recevable après l’expiration du délai de trois (3) mois, sauf cependant l’observation des délais supplémentaires accordés spécialement aux absents dans les conditions déterminées ci-dessus. Toutefois, lorsque le bornage n’aura pu être effectué dans le délai de vingt (20) jours comme indiqué dans les présentes dispositions, les personnes intéressées et qui auront été régulièrement convoquées conserveront le droit de former opposition à l’immatriculation jusqu’à la clôture des opérations de bornage qui doit être portée à leur connaissance dans les conditions fixées dans les présentes dispositions. 4 – IDENTIFICATION MATERIELLE DU TERRAIN PAR LE BORNAGE Dans le cours du délai de trois (3) mois, assigné pour la révélation des droits des tiers, le Conservateur fait procéder, par l’un des Géomètres assermenté attaché à la Conservation Foncière, au bornage de l’immeuble à immatriculer. La date fixée pour cette opération doit être portée à la connaissance du public vingt (20) jours au moins à l’avance, au moyen :
Les pièces justificatives de l’accomplissement de ces diverses formalités restent annexées au dossier de la procédure. Le bornage est effectué, à la date fixée, par le Géomètre désigné à cet effet, en la présence du requérant ou son représentant, du propriétaire ou son représentant, si ce n’est pas lui qui a requis l’immatriculation, du représentant de l’Administration et autant que possible des propriétaires riverains dûment convoqués. Cette opération comporte expressément la reconnaissance des limites, par bornes ou clôtures, indiqués au plan joint à la réquisition et à la constatation de l’acquiescement donné par les intéressés à la consécration définitive desdites limites. Si des contestations s’élèvent entre le requérant et l’un des propriétaires riverains et si elles ne peuvent être réglées par le représentant de l’Administration au moyen d’une entente amiable entre les Parties, la parcelle litigieuse est délimitée et bornée sur le terrain et indiquées sur le plan, à toutes fins utiles. En même temps ou dès l’achèvement du bornage, le Géomètre vérifie l’exactitude du levé, rectifie si les erreurs sont de minime importance, le plan joint à la réquisition et procède aux mensurations nécessaires pour le rattachement du plan aux points de la triangulation les plus voisins ou à des points fixes convenablement choisis susceptibles eux-mêmes d’être rattachés à cette triangulation. La rectification du plan se fera aux frais du requérant. Séance tenante, le Géomètre dresse un procès verbal faisant connaître :
Ce procès-verbal après clôture, est signé par le Géomètre rédacteur et par tous les assistants lettrés. Si l’exécution du bornage révèle, dans les indications de la réquisition, des inexactitudes telles qu’elles puissent avoir pour effet d’induire en erreur les tiers avertis par la seule publication d’un extrait qui en a été faite, l’opération est immédiatement suspendue. Mention des causes de cette suspension est insérée dans le procès-verbal. Le Conservateur invite alors le requérant à fournir toutes explications ou justifications complémentaires. Suivant les circonstances, la procédure est ensuite reprise, soit à la publication d’un extrait de la réquisition rectifiée, soit à la publication d’un nouvel avis de bornage. Le procès-verbal de bornage aussitôt après est remis par le Géomètre au Conservateur qui relève au registre des oppositions pour valoir comme telles, les mentions relatives aux contestations élevées sur le terrain. 5 – IMMATRICULATION DU TERRAIN SUR LE LIVRE FONCIER EN L’ABSENCE D’OPPOSITION A l’expiration du délai de trois (3) mois assigné pour la révélation des droits des tiers ou dès réception du procès-verbal de bornage si cette formalité n’a pu être accomplie dans ledit délai, après avoir vérifié à nouveau la régularité de la réquisition et des titres qui y sont annexés, constaté l’accomplissement de toutes les prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure, en même temps que l’absence d’opposition ou de demandes d’inscriptions au registre spécial le Conservateur de la Propriété Foncière procède, si tout est régulier, à l’immatriculation de l’immeuble sur les Livres Fonciers. L’immatriculation d’un immeuble sur les Livres fonciers comporte :
6 – PHASE JUDICIAIRE DANS LE CAS D’UNE OPPOSITION NON LEVEE Si l’examen du registre spécial fait ressortir l’existence d’oppositions ou de demandes d’inscription, l’immatriculation n’est accordée qu’autant que le requérant rapporte mainlevée de toutes lesdites oppositions et demandes ou déclare y acquiescer. A cet effet, une copie de chacune des mentions inscrites ou registre des oppositions lui est notifiée par les soins du Conservateur, au fur et à mesure de leur inscription. La mainlevée consiste en une renonciation formelle émanant des auteurs des oppositions aux prétentions par eux émises. L’acquiescement établit l’accord complet des Parties sur l’étendue et le mode d’exercice du droit à inscrire. Cet accord ne met fin au litige qu’à la condition de ne porter atteinte ou préjudice à aucun droit reconnu à des tiers dans la réquisition. Dès que le requérant a fait connaître au Conservateur son refus d’acquiescer aux prétentions des intervenants et l’impossibilité d’obtenir la mainlevée et, au plus tard, un (1) mois après l’achèvement de la procédure, le dossier constitué est transmis au Greffe du Tribunal de Première Instance du lieu de la situation de l’immeuble. Le Greffier remet le dossier au juge compétent, qui met les intervenants en demeure de lui faire parvenir leur requête introductive d’instance dans un délai de quinze (15) jours augmenté des délais de distance. Si dans ce délai, la requête introductive d’instance n’est pas produite, le Tribunal déclare la réclamation non avenue. La requête introductive d’instance doit contenir, indépendamment d’une élection de domicile au lieu où siège le Tribunal ou tous les moyens invoqués par l’intervenant et être accompagnée des titres et pièces sur lesquels ils sont fondés. Il est joint un nombre de copies, tant de la requête que des pièces produites, certifiées conformes par ledit intervenant, égal à celui des Parties ayant, en la cause, un intérêt distinct. Le nombre de copies fournit est indiqué dans la mise en demeure. Le juge fait notifier au requérant et à chacun des intéressés une copie de la requête et des pièces jointes et les invite à y répondre par mémoire, s’ils le jugent à propos, dans un même délai de quinze (15) jours augmenté des délais de distance. Les Parties sont avisées, par lettre du greffier, une semaine au moins à l’avance, sauf observation des délais de distance, du jour où l’affaire doit être appelée en audience publique. Elles peuvent présenter au Tribunal, soit en personne, soit par un des mandataires autorisés par les règlements locaux, leurs observations orales mais seulement sur les points développés dans les requête et mémoire en réponse. Le jugement est rendu dans le délai maximum d’un (1) mois, après conclusions du ministère Public, tant en l’absence qu’en présence des Parties. Les Tribunaux de Première Instance statuent au fond dans les formes réglées par la législation locale et prononcent la confirmation des droits où le rejet des prétentions des intervenants. Dans le premier cas, ils déterminent, s’il y a lieu dans quelles limites doivent s’exercer, à l’encontre tant du requérant que des autres titulaires de droits réels, les droits reconnus aux intervenants. La compétence en premier et dernier ressort des Juridictions saisies reste celle qui résulte des règles de Droit commun applicable. Le délai pour interjeter appel est fixé par les mêmes règles. En cas d’appel, le dossier de la procédure remis au Conservateur par le Greffier est, sur la demande des Parties, transmis par l’intermédiaire du Parquet, au Greffe de la Cour d’appel, accompagné d’une expédition du jugement critiqué déposé par l’appelant. Les règles fixées pour la procédure de Première Instance sont applicables à la procédure d’appel. Les débats devant la Cour sont limités aux seuls points développés devant le premier juge. Les décisions rendues en matière d’immatriculation ne sont susceptibles de recours en cassation que sur pourvoi du ministère Public pour violation des dispositions du présent Décret. Il est formé par acte au greffe de la Cour ou du Tribunal qui a rendu la sentence dans le mois après le prononcé, et suivi dans les formes accoutumées, sur transmissions d’une expédition de l’acte d’appel et du dossier complet de l’affaire. Après règlement des litiges soulevés par les interventions au moyen d’un jugement ou d’un Arrêt devenu définitif, le dossier de l’affaire est retourné au Conservateur avec une expédition de la décision judiciaire et, s’il y a lieu d’un certificat négatif de recours délivré par le Greffier. Dès réception de ces pièces, le Conservateur de la Propriété Foncière procède à l’immatriculation de l’immeuble sur les Livres fonciers, après rectification du bornage et du plan s’il y a lieu. L’immatriculation d’un immeuble sur les Livres fonciers comporte :
Toutefois, l’immatriculation ne peut être accordée qu’autant que les droits du requérant n’ont reçu, du fait de la sentence, aucune modification de nature à rendre la réquisition inacceptable dans les termes où elle a été conçue. C’est seulement à la suite de la procédure d’immatriculation, base fondamentale du foncier en Côte d’Ivoire que le lotissement peut être accordé ou non. II – LE LOTISSEMENT Le lotissement est l’opération qui a pour objet de procéder à la division volontaire en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières. 1 – DIFFERENTS TYPES DE LOTISSEMENTS Il existe deux types de lotissements : a) LES LOTISSEMENTS A USAGE D’HABITATION C’est le ministre de la Construction et de l’Urbanisme qui autorise ou refuse un lotissement et elle est systématiquement refusée si le terrain est impropre à l’habitation. b) LES LOTISSEMENTS A USAGE AUTRES QUE D’HABITATION Il s’agit des lotissements de jardins et des lotissements à usage industriel. 2 – CONDITION DE RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE LOTISSEMENT Pour être recevable, la demande d’autorisation de lotissement doit être présentée par le propriétaire ou l’attributaire du terrain. 3 – COMPOSITION DU DOSSIER DE DEMANDE Trois sous-dossiers sont à constituer : a) SOUS-DOSSIER A Le sous-dossier A comprend : 1°) une demande d’autorisation de lotissement établie dans la forme du modèle annexé au présent arrêté; 2°) un extrait topographique visé par le service autonome du Domaine Urbain ou par la Conservation foncière ; 3°) une pièce justifiant le droit de propriété ; 4°) un certificat d’urbanisme, délivré par le ministre de la Construction et de l’Urbanisme (direction de l’Urbanisme et de l’Architecture) ; 5°) une note de présentation du projet (facultatif). b) SOUS-DOSSIER B Le sous-dossier B est composé de : 1°) un plan de situation du terrain à lotir, établi à l’échelle de 1/5000e, comportant l’orientation, les voies d’accès avec indication de leur dénomination et de leur état, ainsi que tous les éléments permettant un repérage aisé sur les lieux ; 2°) un plan de l’état actuel du terrain à lotir, dressé par un géomètre qualifié à l’échelle du 1/500e, 1/1000e ou 1/2000 e comportant :
3°) un plan de lotissement, établi en utilisant le document B2 comme fond de plan, et comportant :
4°) le cahier des charges du lotissement. c) SOUS-DOSSIER C Ce sous-dossier n’est pas à fournir lorsqu’il s’agit d’un lotissement simplifié, c’est-à-dire ne comportant pas l’exécution de travaux, mais un simple découpage parcellaire : 1°) l’avant-projet des terrassements généraux, le cas échéant ; 2°) l’avant-projet de voirie et de plantations ; 3°) l’avant-projet des réseaux (eau, assainissement pluvial et vanne, électricité, éclairage public, téléphone). Ces avant-projets sont établis dans les formes en usage (dessins, notes de calculs, devis descriptifs et estimatifs). Dans le cas où un assainissement complet n’est pas prévu, on décrira par tout moyen convenable les conditions imposées aux constructeurs pour le traitement et l’évacuation des eaux. Ces dispositions seront rappelées dans le cahier des charges du lotissement. 4°) éventuellement, les statuts de l’association syndicale obligatoire formée par l’ensemble des acquéreurs des parcelles du lotissement, qui sera chargée de la gestion des ouvrages communs non pris en charge par les collectivités publiques ou leurs concessionnaires. 4 – INSTRUCTION DE LA DEMANDE Le maire ou le Sous-préfet transmet le dossier au ministre de la Construction et de l’Urbanisme (Direction de l’Urbanisme et de l’Architecture) avec son avis. Cet avis porte particulièrement sur les points suivants : desserte du lotissement, conception de l’infrastructure, prise en charge éventuelle de certains ouvrages par les collectivités publiques ou leurs concessionnaires. Le ministre rejette les dossiers incomplets ou invite le demandeur à fournir les pièces manquantes. Il peut exiger la production de documents complémentaires, en plus de ceux énumérés ci-dessus, s’ils sont nécessaires à la compréhension du projet. Le dossier est instruit par la Direction de l’Urbanisme et de l’Architecture. 5 – EXECUTION DE LA DECISION Le lotisseur informe le ministre de la Construction et de l’Urbanisme ainsi que le maire ou le sous-préfet de la date d’ouverture du chantier et de la date d’achèvement complet des travaux. Il est alors procédé au récolement des travaux par le Directeur régional de la Construction, avec le concours du maire ou du sous-préfet et des représentants des Administrations et services intéressés. A l’issue de cette visite, et si les conclusions sont favorables, le ministre délivre au lotisseur un certificat du modèle annexé au présent arrêté (document 2), en application de l’article 19 du décret 67-18 du 11 janvier 1967. Dans le cas où il est constaté que le lotisseur n’a pas entièrement rempli ses obligations, notification lui en est faite par le ministre de la Construction et de l’Urbanisme. L’immatriculation et le lotissement sont des procédures incontournables pour l’obtention de l’arrêté de concession définitive. Me KOUASSI Loukou Bertin |